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10月临了一天，天然得搞点大动静。

刚刚，丰台两宗地皮落槌，总成交价达到 130.3亿 。

丰台郭公庄两地块环线位置

先说后果：

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肇始价51亿的郭公庄614宅地+L08养老用地，被中海以54.4亿摘得（不得不佩服中海，10月丰台4块地，它仍是收了3块了）；

肇始价66亿的郭公庄621宅地+629买卖用地+627训诫用地，最终被中建东孚以75.9亿触顶价，摇号赢得（中建东孚东说念主员在摇中地块后相称欢快，相拥振臂高呼）。

恭喜中海、中建东孚。

此次丰台的两个组团地块拍卖，一个蛊惑中海、华润+首开连合体两家参与，一个则有中建东孚、中海、华润、金茂、、首开6家房企竞争。

丰台郭公庄地块执行位置图

丰台这两块地，诚然参与房企并不算多，但参与的都是有实力的国央企，莫得中斗室企参与，更莫得仅配置几天的公司“凑吵杂”，这也让丰台巨无霸的包摄变得更隧说念。

为什么会出现如斯“少而精”的竞拍格式？包哥合计，地块的体量很大，总价很高，何况配建好多，这从“源流”就仍是劝退了好多莫得实力的房企。

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你认为还有其他原因吗？宽待加包哥微信（maifangdjb01），进群盘考，群里关联词有太多能东说念主异士了。

底下我们全部将丰台这两个巨无霸组团地块，好好拆解一下。

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先来望望地块自己。

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614宅地搭配的是L08养老用地，621宅地搭配的是629商服用地和627托幼用地。什么叫搭配？就是绑缚，就是你弗成只拿宅地，还得连搭配的地块全部拿。

这就在无形中，增多房企的拿地本钱。

丰台郭公庄地块具体位置

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从两组地块的具体位置看，621宅地比614宅地更朴直一些，从舆图看，614地块的西北角有一块是在地铁房山线线上的，也就是说需要有一部分宅地的拓荒筹商地铁上盖，这也增多了拓荒难度。

而621宅地偏执组团地块，既莫得在地铁稽查站上，也有没在地铁线上，拓荒难度相对较小。

这可能亦然621等地块能够蛊惑更多房企竞争的一个小原因。

从地块具体的数据来看，621宅地的容积率为2.5，住宅高度需放肆在60米，而614宅地2.2的容积率要低一些，但放肆高度在80米。

丰台郭公庄地块蓄意数据

此外，在两个组团地块的配建中，614宅地块搭配的L08养老用地建筑范畴达到3.76万平，621宅地搭配的629商服用地的建筑范畴达到5.29万平。

重心是，中海拿下的614等地块，配建的养老公寓需要全部自执。就是说弗成买卖，中海要我方开养老院，自夸盈亏。

全部自执，就增多了房企的拿地本钱，何况也很锻真金不怕火房企的运营才智。

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而中建东孚拿下的621等地块，搭配的买卖做事业，将来还不错卖写字楼。

L08养老用地条目

包哥永远合计，关于拓荒商来说，买卖比养老好作念小数。

还有一个数据，就是拿地楼面价，畏惧配建只算住宅部分，中海614宅地的楼面价是6.25万/平，中建东孚的621宅地的楼面价是6.81万/平。

和9.2万/平的结合价比，614宅地缝差在3万/平傍边，621宅地则在2.4万/平傍边，利润空间不算大，但还算可不雅。

中海614项指标利润空间稍大些，不错中庸自执养老用地带来的“弃世”，而利润空间稍小一些的中建东孚621技俩，则不错从商服用地上找都。

但显著，621等地块的账要比614等地块好算一些，这更能交融为什么在吞并区域，一组地块6家抢，另一组地块唯有两家争了。

总之，从地块自己来看，都有难度，但都有得作念。

我们再从地块自己向外，望望地块临近。

丰台郭公庄今天成交的这两块地距离南四环路，直线距离好像1.5公里傍边，距离9号线与房山线交织站郭公庄站执行距离500米傍边。

两个技俩都属于名副其实的“四环双地铁技俩”。

郭公庄地块临近配套

以地铁来算的话，郭公庄到丰台科技园，1站地铁，到丽泽商务区，3站地铁。

而丰台科技园和丽泽商务区，金融新贵们扎堆儿，意味着马咽车阗的购买力。

地铁郭公庄站

两地块往西几百米，即是丰科路，地块往北，南四环路往南，这个片区集会着各式大公司，城市界面畸形的好。

南四环怡丰桥往南丰科路城市界面

讲真，包哥合计丰台科技园区域的城市界面，算是丰台区域内数一数二的存在了。

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丰台总部基地金融港

买卖方面，技俩一公里领域内，有万达广场和永旺梦乐城两个大型买卖。此外，地块南侧就是燕保郭公庄家园和万科西华府的底商，再加上621地块自己配建的买卖，能料念念到，将来这个区域将是一个“买卖多余”的景况。

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万达广场

西华府底商

医疗方面，地块东朔标的，直线距离不到两公里，是北京天坛病院，三甲。

北京天坛病院

挑点小舛讹的话，就是两个地块的临近小环境，不太尽如东说念看法。

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621地块南侧和东侧，是公租房小区燕保郭公庄家园，北侧则是回迁房小区郭公庄幸福家园。

621地块临近

“改造投入值了！”山东济宁高新区浩珂科技有限公司副总经理王清华对记者说，公司主营矿用聚酯纤维柔性网和土工合成材料，今年生产线完成数字化改造后，质量、效率提高，库存积压减少。

人民日报北京12月5日电 （记者韩鑫、宋豪新）12月4日18时26分，国家邮政局快递大数据平台实时监测数据显示，今年我国第1200亿件快件产生，快递年业务量首次突破1200亿件大关，再创历史新高。自2023年3月起，我国单月快递量超百亿件，月均业务收入超900亿元，同样创历史新高。

不外，因为悉数这个词郭公庄区域树当场间并不长，是以城市界面还算新。

临了，我们望望价钱。

无论是中海614地块技俩，照旧中建东孚621地块技俩，结合价都定在9.2万/平。

地块临近新址二手房情况

包哥合计，这算是一个“不夸张”的价钱。

先望望临近的次新址价钱，中海九号公馆二区基本上都是150平以上大户型，二手房挂牌均价在8.4万/平，总价基本上都滥觞1200万。

2015年，首开+华润+吉祥连合体以86.25亿元拿下的白盆窑地块，就是其后的首开华润城，现在的二手房挂牌均价9.4万/平，有不少房源的挂牌单价都超了10万/平。

此外，离地块最近的京投发展臻御府、诺德逸府，属于限竞房，销售均价在7万/平傍边。

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中海九号公馆

其他，像中海御鑫阁、亿城天筑、北京标的，这些小区挂牌均价都在7万/平傍边，包哥认为，这些小区的业主可能是置换的主力。

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还有小数值得说，就是近几年，这个区域莫得出过像样的纯商品房小区了，是以中海、中建东孚不错好好打造产物，收拢一波隔邻的置换客。

按照北京的推地节律，一般情况下限定的结合价都是区域内最高了，关联词中海、中建东孚两个技俩9.2万/平的结合价，却不是区域最高，是以包哥说价钱“不夸张”。

天然，也别仗着地段好，就不好好作念产物，毕竟念念收拢丰台科技园、丽泽商务区两大波高质地购房群体，需要鼓胀的至意，毕竟他们有钱，他们也很挑。

总的来说，郭公庄两宗巨无霸地块细目包摄，这个区域又要吵杂一番，只但愿中海、中建东孚好好作念产物，别亏负越来越稀缺的好地块。

以上。